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北京楼市:为什么我不建议你买管庄这3个问题是关键

2021-08-12 05:34      点击次数:

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  提问:房姐 您好,新人提问。刚来北京得时候豆各庄入了一套商住,130左右,现在看来是比较失败的投资。今年11月份会有购房资格,算是stsd 月收入2万,目前单身,没有学区要求,子弹目前手里只有120,最多借到150。看了亦庄融创壹号和双桥远洋一方。亦庄壹号89小三居 11层板楼7层的价格要5万左右。这个价格是不是太贵了。1亦庄这类的远郊是否能够跑赢大盘,限竞期房8年不能买卖这个是我比较纠结的地方。2双桥远洋一方是否能兼顾投资与自住,什么价格入手比较合适3商住是否要割肉凑高首付4如果选择室内两室的老公房 朝阳地区东三东四附近您推荐哪些小区.期待您的回复

  回答:你好,管庄最大的问题在于位置。运河,铁路,狭窄的道路,整体很逼仄。朝阳通州两头不搭,受到冷落。 远洋一方这个小区还不错,中国建筑设计院设计的房子,低密度 最大的缺点是距离地铁太远了,所以影响升值,我一般不太建议买这个小区。 亦庄壹号离地铁站远,对于郊区的刚需房子来说,离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。 商住建议出手凑子弹 如果考虑自住+保值,可以关注以下楼盘: 国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园,常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天

  提问:房姐您好,听了您的指导,最近一直在踩盘。sfsd,子弹170。以下均是商满五唯一。1.望京新城,97年的房子,东南向高层,73平一居室,455w。2.炫彩嘉轩,06年,东西通透,顶层,56平一居室,390w。3.天通苑西二区,次顶层两居室,138平南北,445w。4.天通苑西二区,有电梯中间层两居室,124平东西向,387w。5.天通苑东三区法式,四层没电梯,133平南北三居室,440w。按照投资角度,还望房姐帮忙排序,并给出哪些房子还有砍价余地。天通苑西区和东区单价一样的基础上,优先选择哪个区的房子,选筹的原因是什么呢?阿里巴巴总部入住会对天通苑和望京的房价哪个影响更大些?谢谢!

  回答:炫彩嘉轩性价比不高 53412 东三区的品质相比还可以,户型和楼层都比较合适,价格谈到3左右性价比会不错 可以重点看 东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近,属于不错的位置 阿里对望京更加利好

  提问:房姐好,默默关注了很久,新人首问。 目前在马甸有80平小三居,两个孩子,老大目前4岁,对口海淀民族小学。 诉求:改善住房条件和环境,最好是4居,比民族小学更好的学区就完美。 难题:1.没有户口,有工作居住证,积分今年88分。房山有套房子,所以积分因为城六区外加分4分。 问题: 1.积分落户,如果一直留房山长阳的房子,快也得六七年,感觉好不划算。如果不留卖掉,积分就只能靠未来个税看看能不能拉点分。所以很纠结为了户口在等六七年有没有意义? 2.假设卖掉房山,手上现金400+房山300,想整个1500的房子,看过冠城南园三居。学区与目前住的一样。仅仅改善住房环境? 4.也看了朝阳九年一贯,我看您不推荐福熙大道,朝外来广营分校不知道怎么样?也看了望京臻园,景山分校?还有中介推荐珠江帝景。太阳公元太贵了,只能放弃。 另外月季园的暂时没考虑卖掉,海淀民族小学+交大附中作为备份。 请问,在这种情况下,1.是不是应该卖房山?关于积分落户,您有更好的想法吗?2.建议买哪里的房子?买哪个小区更加合适,理由是什么?谢谢!

  回答:你好,为了积分保留一套没有增长潜力的房子不值得。建议直接出手。 珠江帝景不错。 考虑学区+自住,也可以关注嘉铭桐城,倚林佳园,上林世家,东湖湾

  提问:我现在住着一套望京新城的100平米的房子,市场价约为650万。感觉望京新城小区比较乱,房子的质量也不算太好,所以呢,就想在望京换一套品质好一些的房子自住。主要也是从保值的角度考虑的。我在顺义还有一套130平米的房子(2009年次新)是空闲的,市场价约为400万。从保值的角度来说,您看是怎么操作比较合理。

  回答:你好, 望京新城属于标准的老破大,当年是望京刚出道的标杆盘,目前自然有不少韩国人业主,各种小店餐厅超市遍布小区,生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代,加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破,品质是缺点,学区属性也很一般。 望京新城品质确实一般,不过做为上车盘还是没问题的,能跑平大盘。所以建议出手顺义的次新,抵押望京新城,再入手一套望京的改善盘。 保利中央公园 东湖湾 宝星三期 橄榄城这几个盘都关注下

  提问:房姐你好,亦庄河西区有人大附中分校和龙湖天街2022年投入使用,河西区房子不到5要限竞房投入较小,中海御鑫阁价格已经6万多,兼顾投资或者自住,怎么考虑呢?

  回答:河西区是亦庄的教育资源集中区 注重学区的话可以。不过河西最主要问题是交通,未来的规划上也没有看到,这对未来升值的影响较大,自住能接受交通问题可以买。限竞房从价格和首付维度有优势,适合sfsd。

  提问:房姐好,已付费,首次提问,希望帮忙解答,感谢。 老婆北京户口,我个人有居住证。目前清河上林溪一套2居士价值700贷款240,翠微一套小两居价值560贷款150万(翠微房产短期不好调整,小孩明年上学使用)。家庭收入,税后80万左右,房贷总月供2万,有一个租金6000,我们自己负担1.4。目前老婆父母在办理随迁户口,预计3到4个月可以下来户口。想通过JYD投资房产(让中介评估后,反馈两个房子能JYD400万,请房姐判断下400万是否靠谱。)。一个方案是卖了上林溪置换一个大房子,第二个方案是使用老人的房票投资小两居(属于二套,外地有贷款)。贷款方式也有两种方式,一是使用接力贷+JYD,二是直接JYD的400全款买房?如果接力贷+JYD这个如何操作?,跟着房姐 无学区和自住,区域要求,后续也愿意再折腾其他房产组合方案,这次置换只考虑升值空间,希望房姐指导,推荐区域,小区,建议单价,总价范围,贷款方式,感谢!

  回答:1. 抵押出400 没问题 2. 建议方案2 ,先抵押两处房产,老人票接力贷入一套总价600左右的标的,推荐看 双井 朝青百子湾等板块 例如 天通苑、青年汇佳园、首城国际的,国美第一城等 。总月供在5+减去两套的租金,每月还需要3+,按你自己的负债能力去调整总价。贷款年限越长越好,最好是20年。 还款方式:先息后本等额本息等额本金

  提问:房姐:您好! 拜读了很多您对北京房产分析的文章,真的相见恨晚。我目前想在北京入一套,主要需求是自住,当然也希望有投资属性保值增值,烦请您给分析指导。 【基本情况】 本人男,41岁,户口本上未婚;自己开公司,收入60w左右(公司业务模式不能完全确定);孩子国外出生,将来计划走国际学校路线,先不考虑学区房;我俩都有北京房票都未在北京买过房,感觉自己之前打法不太对,子弹基本打没了,目前只有80w。 【房产信息】 目前在燕郊共有5套,均在燕顺路上,小区品质在燕郊算不错的小区: 第1套:60平,贷款还清,在我名下,准备出售但目前价格太低; 第2套:60平,有25万贷款,利率85折,月供1200元,在亲戚名下,也准备出售但目前价格太低; 第3套:89平,在我名下,无贷款,父母住,不准备出售; 第4套:99平,首付80万,贷款170万,月供9400元,在法律上没结婚的LP名下,岳父母住,不准备出售; 第5套:127平,首付150万,贷款150万,月供9100元,自住,在LP名下,不准备出售; 【初步想法】 本计划地铁22号线开通后燕郊涨一波后,把第1套和第2套出售后再在北京购入1套,但就目前北京房价台头趋势,加上疫情影响燕郊人民进京真的是太难了。所以最近很纠结,想趁着北京房价大涨前买,但子弹缺口好像有点大,我在想是否可以用信用卡+经营贷凑出首付的方式购入(但北京经营贷只认北京房产,也有贷款中介说可以认燕郊的房,但年化5以上)。 【疑惑问题】 1、是否可以现在加足杠杆,凑足300万左右首付,选择550-600万左右的房子,尾款做按揭,但是按揭最多187万,所以首付还得多准备。 2、看您公众号不建议碰建外SOHO、万达广场、后现代城4-5号楼这种虽70年产权但办公性质的非纯住宅,我觉得位置真的是太好了,入手的话可以自己办公,想听听您的建议; 3、经营贷怎么个方式好,贷款中介一般是1个点服务费,但之前从没有碰过贷款中介,还是说自己直接去银行贷款部。 4、有的中介建议:先全款拿下(代购月息1.8-2%),然后房产证下来再经营贷,但是这代购利息太高了。首付可能是600W*0.4+利息费手续费等。 5、还是说再等个一两年,首付再准备一些,或燕郊到时行情能稍好些,这样压力小些。 6、东四环(北到三四元桥南至十里河十八里店)附近性价比高的好(合适)楼盘烦请房姐推荐。 感谢。

  回答:1. 未来的现金流稳定可以加杠杆,收入有不确定性最好保守一点看400上下的标的,投资一定要在自己的能承受的范围内 2. 这类产品涨幅很差 租金还行,香港刘伯温神算正宗。大多是办公的,出租的,房产投资是要有人接盘的,没什么人愿意买这类产住居住,这是核心问题。如果你刚好需要办公,也可以考虑,但要知道其中的利弊 3. 就算你去银行,他们也是将你推荐给外面的贷款中介,这个是有利益关系的,建议找熟悉或靠谱的机构 4. 想入大标的,没有其它的拆借渠道,也只有这种方式了 5. 等燕郊起来了,很可能北京也够不上了,如果压力过大,就上小标的 6. 建议看下 看看 朝青、石佛营、十里堡、方庄等板块,选筹看下 炫特区、青年汇嘉园、CBD传奇、朝阳无线AM新坐标

  提问:房姐好,新人首问:1、想请教您怎么看未来5年上海房价,如果现金流只够撑2年的话,值得高杠杆买房一搏吗,比如负债60-65%?40多岁上有老下有小。如果N年后处置房产,房子涨幅多少才能盈利,除摩擦成本(约房价10%)以及还贷利息等。2、非沪籍,只有一张上海房票,明年1月有,需要买自住房一套,兼顾增值,学区不是菜小即可,月供最好不超过2万,买闵行区500-800选多大标的增值型比较好,选筹方面您有什么建议?可能DYD。可以推荐板块和小区吗?3、如果买投资房,300和400万标的,哪个投资回报率更好,及对应板块推荐。非常感谢!

  回答:1. 2年不建议搏上海,上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策,不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 2. 闵行未来发展比较好的板块是金虹桥、漕河泾、古美,建议重点关注 3. 300-400 是大虹桥上车预算水准,建议可以考虑大虹桥辐射区,比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资,不应该拘泥于某个小区,而是圈定大虹桥及辐射区这个大板块,选择房龄2005年以后的小区

  提问:房姐您好,房山长阳一套小3居想卖掉置换城里700万左右标的。目前关注的区域有草桥未来上层,角门冬季星空,旭日家园,大红门珠江骏景的3居,以及磁器口的都市鑫园回迁小2居,双井看过华腾园。想兼顾自住和保值增值,有什么好的推荐?另外丰台这几个对口的学校怎么样?虽然没有学区要求,但也希望教育质量过得去。大红门和角门比,哪个潜力更大些?

  回答:你好,首先,南三环欠缺一个明确的定义。 南三环以北到南二环,南三环以南到十号线,十号线以南到南四环,都存在明显差异,如果选筹进行到细化的阶段,这三个不同的地段,要分开来算。 南三环优劣并存,不存在“只有居住的价值”。 玉林、开阳、西罗园、永外,二三环中间大多属于老地段和固化地段,相对居住投资都不太优。 十号线以北,草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的,但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧,环境和地段价值又迅速下跌。 而南四环至十号线之间区域,由于地段的原有面貌不同,有例如公益西桥周边有平整的居住区,而马家楼、花乡、大红门肖村等地,要么环境混乱要么没有住宅,存在具体分化的差异。 早年大红门做生意的浙江人买的挺多的。大红门疏解后,角门发展上优于大红门。 当然能接受老破大,华腾园是比丰台更好的选择。

  提问:房姐您好!一、本人情况:重庆户口,广州工作有一套住房,公司总部在北京已连续缴纳个税5年以上。因此还有三个购房名额:北京(二套需首付6成)、重庆(首套3成)、广州黄埔(二套首付5成,还差4个月满足资质)。二、资产情况:1、广州房产一套,价值400万(番禺万博)已还清贷款。2、现金约50万。3、年收入约50万。三、目前可选方案:1、把番禺的卖掉,置换到工作地附近的天河金融城或珠江新城700万以内的房子。2、把现有房产抵押一部分进行投资。可选北京朝阳公园瞰都国际一房、广州黄埔科学城2-3房、重庆江北北滨路龙湖春森彼岸3房。请问房姐哪个方案好一些?或者有没有其他建议?谢谢!

  回答:1. 由于深圳新政部分人被限购,导致大批购买力向广州转移,番禺万博本身存在短期阶段性机会,继续持有待涨才是正确操作 2. 位置上肯定选择北京 现在也是入手的好机会,抵押掉番禺万博,然后北京入一套 瞰都国际、炫特区、港湾国际 这几个都可以

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